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Bail d'habitation : comment faire jouer la clause résolutoire ?

Une clause résolutoire permet d'obtenir la résiliation automatique du bail, après passage devant le juge.



En quoi consiste une clause résolutoire ?

En signant un contrat comportant une clause résolutoire, le locataire accepte que la violation de l'une des obligations visées par la clause entraîne la résiliation pure et simple du bail.

Il est toutefois nécessaire de saisir le juge qui vérifiera que le locataire a bien violé ses obligations. Si c'est le cas, le juge devra constater la résiliation du bail. Toutefois, il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement pour une durée pouvant aller jusqu'à deux ans (délais de grâce).

Dans quels cas peut-on faire jouer la clause résolutoire ?


La clause résolutoire vise la faute commise par le locataire

Il faut savoir qu'une clause résolutoire ne peut viser que quatre situations :

  • le non-versement du dépôt de garantie,
  • le défaut de paiement du loyer ou des charges (provisions sur charges ou montant réclamé lors de la régularisation),
  • le défaut d'assurance des risques locatifs,
  • les troubles du voisinage dont le locataire est l'auteur.

Toute clause résolutoire qui prévoit sa mise en oeuvre pour un autre motif est nulle (article 4 g de la loi du 6 juillet 1989).


La clause résolutoire ne vise pas la faute commise par le locataire

La portée de la clause résolutoire se limite à ce qui est explicitement prévu. Par exemple, la clause résolutoire qui ne vise que les impayés de loyer ne peut pas servir en cas de non-paiement des charges ou de défaut d'assurance.



Quelle procédure faut-il suivre ?


Non-paiement du loyer et des charges

La procédure se déroule en cinq étapes :

  • la signification d'un commandement de payer. Le bailleur doit s'adresser à un huissier exerçant dans le ressort territorial du logement. L'huissier va adresser un commandement de payer au locataire ;
  • le respect d'un délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa situation :
    • Si le locataire paie sa dette, les choses en restent là et le bail suit son cours.
    • Si le locataire demande des délais de paiement, le bailleur a la possibilité de les lui accorder mais n'y est pas obligé. Pour contraindre le bailleur, le locataire devra saisir le juge et lui demander un délai de grâce.
    • Si le locataire conteste la dette, il peut faire opposition devant le tribunal d'instance. La procédure prend fin si l'opposition est justifiée. Sinon, elle se poursuit.
    • Si le locataire ne réagit pas, le bailleur doit saisir le juge pour qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire.
  • la délivrance d'une assignation. L'assignation doit être délivrée par huissier de justice à la fois au locataire et au préfet. L'audience est fixée au minimum deux mois plus tard ;
  • le jugement. Le juge va vérifier que le bailleur a agi de bonne foi, que toutes les étapes de la procédure ont été respectées et que la dette est bien due. Soit il décide d'accorder un délai de grâce au locataire, soit il constate l'acquisition de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion du locataire ;
  • la signification du jugement par l'huissier.


Défaut d'assurance

La procédure est plus simple que dans le cas d'un non-paiement du loyer ou des charges :

  • la signification d'un commandement. Il doit être adressé par huissier de justice ;
  • le respect d'un délai d'un mois laissé au locataire pour s'assurer :
    • Si le locataire s'assure, l'incident est clos. Le bail suit son cours.
    • Si le locataire refuse, le bailleur peut saisir la justice.
  • la délivrance d'une assignation. L'assignation doit être délivrée par huissier de justice ;
  • le jugement. Le juge va vérifier que le locataire s'est bien assuré dans le délai d'un mois (au-delà, l'assurance est inopérante). Si ce n'est pas le cas, le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion du locataire. Il n'a pas le pouvoir d'attribuer des délais supplémentaires au locataire ;
  • la signification du jugement par l'huissier.


Troubles de voisinage

La procédure est différente car deux jugements sont nécessaires :

  • la constatation des troubles par une décision de justice passée en force de chose jugée (expiration des délais d'appel ou de cassation). Ce sont généralement les voisins du locataire qui intentent ce procès ;
  • la signification d'un commandement visant la décision de justice. Il doit être adressé par huissier de justice ;
  • la délivrance d'une assignation ;
  • le jugement. Le juge ne peut constater l'acquisition de la clause résolutoire que si les faits ont été consignés dans une décision de justice préalable ;
  • la signification du jugement par l'huissier.



Quel juge faut-il saisir ?

Il faut saisir le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble. Le recours à un avocat n'est donc pas obligatoire.

L'appel n'est pas possible sauf si la somme en jeu dépasse 4000 euros ou est indéterminée. Seul le pourvoi en cassation sera alors possible.