Cession de bail et renouvellement du bail commercial

Pour avoir droit au renouvellement du bail, le locataire doit justifier d'une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d'expiration du bail. Qu'en est-il en cas de cession du bail ?

Si le cessionnaire n'achète que le droit au bail

Activité identique

Si le cessionnaire n'achète que le droit au bail, il a droit au renouvellement, à condition qu'il exerce son activité, au minimum, dans les trois années qui précèdent la date d'expiration du bail.

Par ailleurs, pour qu'il puisse prétendre au renouvellement :

  • la cession de bail doit être régulière. Les clauses du bail relatives à la cession doivent avoir été respectées (lorsqu'elles sont licites) et la cession doit avoir été notifiée au bailleur,
  • le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés,
  • et, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce pendant 3 ans à la date d'expiration du bail.

Activité différente

Lorsque le nouveau locataire exerce une activité différente de celle du cédant, il exploite un nouveau fonds de commerce. Si le bail expire moins de trois ans après la date de la cession, le cessionnaire perd donc le droit au renouvellement du bail commercial : si le bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire n'aura ainsi pas droit à l'indemnité d'éviction.

Pour éviter cela, le cessionnaire a intérêt à négocier avec le bailleur la conclusion d'un nouveau bail commercial, de 9 ans au moins, lors de la cession du bail. Il faut, bien entendu, que le bailleur accepte de conclure ce nouveau bail.

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Si le cessionnaire achète également le fonds de commerce

Lorsque le cessionnaire achète également le fonds de commerce, il a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation par celle du cédant.

Attention, le fait que le bail initial comporte la faculté d'exercer tous commerces dans les lieux loués ne permet pas au cessionnaire d'ajouter à son temps d'exploitation la durée de celle du cédant puisque le fonds initial n'a pas été cédé.

La jonction des durées d'exploitation des ancien et nouveau fonds n'est pas non plus permise lorsque le cessionnaire du bail exerce la même activité que le cédant : l'activité est certes identique mais elle est exercée dans un fonds différent.

En cas de cession de bail, le bailleur ne peut pas invoquer à l'encontre du cessionnaire, actuel locataire, une faute du précédent locataire. Il en va autrement lorsque l'infraction se poursuit après la cession ; le nouveau locataire est alors en faute pour n'y avoir pas mis un terme.