Cession de bail : le droit de préemption des communes

Les communes peuvent délimiter un périmètre dans lequel les cessions de baux commerciaux sont soumises à un droit de préemption.

Délimitation du périmètre du droit de préemption

Le périmètre du droit de préemption est délimité par délibération motivée du conseil municipal. Mais, préalablement, le maire doit soumettre le projet de délibération pour avis à la chambre de commerce et de l'industrie dans le ressort duquel se trouve la commune.

Une fois adoptée, la délibération doit faire l'objet de mesures de publicité :

  • affichage en mairie pendant un mois,
  • avis affiché dans deux journaux diffusés dans le département.

Une opération de préservation et de développement du commerce dans des centres villes ou des quartiers peut ainsi justifier une telle action. La commune devient alors propriétaire du bail commercial mis en vente, afin de conserver l'affectation commerciale des locaux.

Opérations visées par le droit de préemption

Le Code de l'urbanisme ne vise que les aliénations à titre onéreux, ce qui exclue :

  • les transmissions à titre gratuit (successions, donations, legs),
  • les contrats n'emportant aucun effet translatif comme les contrats de location-gérance et de crédit-bail,
  • les opérations ne portant pas directement sur le bail commercial. C'est le cas lorsque le transfert du bail résulte d'une fusion d'une scission ou d'un apport partiel d'actifs soumis au régime des scissions.

En revanche, l'apport en nature d'un bail à une société en dehors des opérations précitées est assimilable à une cession et se voit donc soumise au droit de préemption de la commune.

La dation en paiement et la vente en viager entrent également dans ce cadre.

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L'exercice de la préemption par la commune

Le locataire doit informer son intention de céder le bail en remettant à la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Dans un délai de deux mois à compter de sa réception, la commune doit faire connaître sa décision :

  • soit la volonté d'acquérir le bail aux conditions et prix figurant dans la déclaration,
  • soit le souhait d'acquérir le bail à des conditions et à un prix fixé par le juge,
  • soit la renonciation à préempter.

Toute cession réalisée en violation du droit de préemption de la commune est nulle. L'action en nullité se prescrit dans un délai de 5 ans.

En cas d'acquisition du bail

L'acte de cession doit alors être impérativement dressé dans un délai de trois mois.

Dans un délai de 2 ans à compter de la prise d'effet de la cession, la commune devra rétrocéder le bail à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité de l'activité commerciale dans le périmètre concerné. En cas d'absence de rétrocession dans ce délai, l'acquéreur évincé bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition, à condition que son identité ait été mentionnée dans la déclaration d'aliéner.

La commune ne peut rétrocéder un bail commercial qu'avec l'accord préalable du bailleur. En effet, lorsque la commune exerce son droit de préemption elle n'acquiert que le droit d'exploiter des locaux ou un terrain, elle n'est pas propriétaire de l'immeuble dans son ensemble. C'est lorsque la commune a trouvé un candidat à la rétrocession que le bailleur est informé. Dans cette hypothèse :

  • soit il accepte et le fait savoir expressément. Il peut aussi garder le silence pendant ce délai, il sera alors réputé avoir donné son accord,
  • soit il refuse le candidat proposé par la commune. Celui-ci doit saisir en référé le président du tribunal de grande instance pour pouvoir récupérer le bail,
  • soit il accepte le principe de la rétrocession mais refuse de céder au prix ou conditions fixés. Il lui faudra dans ce cas saisir le juge de l'expropriation (situé au tribunal de grande instance).

En cas de désaccord

Lorsque le locataire et la commune ne sont pas d'accord sur le prix ou les conditions de la cession du bail, la commune peut saisir le juge de l'expropriation dans un délai de deux mois suivant la notification de la déclaration d'aliénation.

A défaut d'accord sur le prix, le locataire peut toujours renoncer à vendre. De même, la commune peut également renoncer à la préemption en cours de procédure, et même après la décision définitive du juge de l'expropriation.

En cas de décision de ne pas préempter

Le locataire peut alors réaliser la vente, mais la cession doit impérativement être réalisée aux prix et conditions figurant dans la DIA.