Une cession de bail commercial doit-elle s'accompagner de la cession du fonds ?

La cession du droit au bail ne s'accompagne pas obligatoirement de la cession du fonds de commerce du locataire.

Différence entre cession de bail et cession de fonds de commerce

Cession de fonds de commerce

La cession du fonds de commerce est la vente des éléments qui, exploités dans un local commercial, constituent le fonds de commerce.

Elle comprend donc plusieurs éléments, notamment le bail, la clientèle, le matériel...

Cession de droit au bail

La cession de droit de bail ne compte qu'un élément : le droit de bénéficier d'un contrat de location pour exploiter une activité dans un local déterminé :

  • Si le local est vide, le bail peut être cédé par le propriétaire des murs du local. On parle alors d'un pas-de-porte.
  • Si le local est exploité, le bail peut être cédé par le locataire, à condition que le contrat de bail l'y autorise. C'est dans cette hypothèse que l'on parle de droit au bail.

Cession du droit au bail sans vente du fonds

La cession du seul droit au bail est très souvent interdite par le bail lui-même.

Il existe néanmoins un cas, prévu par le Code de commerce, où la cession du seul droit au bail est toujours possible. Il s'agit de l'hypothèse du locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité. Celui-ci a la faculté de céder le seul droit au bail avec un changement d'activité, sans le fonds de commerce.

Ces dispositions bénéficient également à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une société à responsabilité limitée lorsque celui-ci est titulaire du bail.

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Cession du droit au bail avec le fonds de commerce du locataire

Si le locataire cède son droit au bail à l'occasion de la cession de son fonds de commerce, la cession doit faire l'objet de plusieurs formalités :

  • l'enregistrement de l'acte de cession,
  • la publication d'un avis dans un journal d'annonces légales,
  • la publication d'un avis au Bodacc (par le greffier).

En cas de cession isolée du bail, ces formalités ne sont pas nécessaires. Mais l'acte de cession peut néanmoins imposer le respecter de ces formalités afin de protéger les créanciers.