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Bail d'habitation : un bail verbal est-il valable ?

Bien qu'interdits par la loi du 6 juillet 1989, on observe encore la présence de baux d'habitation verbaux. Quelles règles leur sont applicables ?



Un bail verbal est-il un véritable contrat de location ?

Malgré l'absence d'écrit, un bail verbal n'est pas assimilé à une absence de bail. En cas de contestation, il suffit au locataire d'apporter la preuve de son existence : occupation matérielle des lieux, paiement d'un loyer, perception de quittances...

Un bail verbal est un véritable contrat de location impliquant le paiement de loyers et de charges. Il est soumis aux mêmes règles qu'un bail écrit : obligation de souscrire une assurance habitation, durée de 3 ou 6 ans, préavis de 6 mois en cas de congé donné par le propriétaire...

Mais puisqu'aucun écrit ne définit les caractéristiques du bail, les droits du propriétaire et du locataire se trouvent fragilisés. C'est pourquoi chacun d'entre eux peut exiger à tout moment l'établissement d'un bail écrit. A défaut d'accord sur l'établissement du bail ou sur son contenu, il faudra saisir le tribunal d'instance du lieu de location. La décision du juge vaudra contrat de bail.

Un bail verbal présente-il des avantages pour le locataire ?


L'absence de révision du loyer

En l'absence d'écrit précisant le montant du loyer, le propriétaire est dans l'impossibilité de réviser le loyer.

En effet, le loyer ne peut être modifié que si le bail comporte une clause de révision.


L'impossibilité de faire jouer une clause résolutoire

En cas de loyer impayé, de défaut d'assurance ou de non-versement du dépôt de garantie, le propriétaire ne peut pas faire jouer de clause résolutoire car n'y a pas d'écrit.

Il pourra simplement demander au juge d'apprécier si la gravité de la faute justifie ou non la résiliation judiciaire du bail.



Un bail verbal présente-il des inconvénients pour le locataire ?


Le logement est présumé être en bon état lors de l'entrée dans les lieux

Un bail verbal s'accompagne rarement d'un état des lieux d'entrée.

La loi présume alors que le logement était en bon état à l'entrée du locataire.


Le propriétaire peut donner congé au locataire au terme du bail

Comme dans un bail écrit, le propriétaire peut donner congé à son locataire au terme du bail oral, s'il le prévient six mois à l'avance et pour l'une des raisons suivantes : reprise pour habiter, pour vendre, ou pour motif légitime et sérieux (soumis à la décision d'un juge).

La difficulté, c'est que la date de début de la location n'est pas officiellement inscrite. En cas de conflit, il faut donc :

  • établir rapidement un bail écrit. Même si on le fait généralement commencer à la date de rédaction du document, il est possible de passer par un juge pour la fixer avant, dès l'entrée du locataire dans les lieux ;
  • intenter, au bout des six mois, une action en justice.