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Peut-on conclure un bail d'une durée inférieure à 3 ans ?

La loi impose une durée minimale de 3 ans. Mais certaines circonstances autorisent la conclusion d'un bail d'un an.

Un bail doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans

Lorsque le bailleur est un particulier, une SCI familiale ou une indivision, la durée du bail doit être de 3 ans minimum. Cette durée passe à 6 ans lorsque le bailleur est une société, une association ou une SCI constituée entre concubins ou amis.

Cette disposition légale s'applique aussi au renouvellement du bail. Le contrat ne peut pas contenir une clause précisant que le renouvellement du bail par tacite reconduction est effectué pour une durée inférieure à 3 ou 6 ans. A son expiration, le bail se reconduit automatiquement pour la même durée. Mais le bailleur peut aussi choisir de le renouveler en cas de loyer manifestement sous-évalué.

Cette durée constitue un minimum. Rien n'empêche de signer un bail d'une plus longue durée. Cette option est souvent adoptée lorsque le locataire prend un logement et accepte de refaire à neuf les travaux ou lorsque le bail est à usage mixte habitation et professionnel.

Un bail d'une durée de moins de 3 ans est possible

Quels évènements sont admis ?

La loi du 6 juillet 1989 autorise la conclusion d'un bail d'un an si les conditions suivantes sont remplies :

  • le bailleur est un particulier, une indivision ou une société civile de famille,
  • le bailleur souhaite reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales,
  • le bail précise, dès sa signature, l'évènement qui justifiera la reprise ainsi que la date à laquelle il est censé se produire.

Peuvent justifier la conclusion d'un bail de moins de 3 ans les situations suivantes :

  • l'attente d'une mutation dont le bailleur connaît la date,
  • le rapatriement prévu du bailleur installé à l'étranger,
  • l'attente d'une mise à la retraite qui nécessite la reprise du logement,
  • l'intention de reprendre le logement pour permettre à un enfant de poursuivre ses études à partir d'une date donnée.

Un bail d'un an ne peut être conclu que dans ces hypothèses. Par exemple, le bailleur ne peut conclure un bail d'une durée d'un an parce qu'il souhaite vendre son bien avant le délai de trois ans.

Quelles formalités accomplir lorsque l'évènement se réalise ?

Le bailleur doit prévenir le locataire au moins deux mois avant la fin du bail que l'évènement s'est produit par lettre recommandée avec accusé de réception.

S'il ne le fait pas, le bail se poursuit pour une durée totale de trois ans.

Que faire si l'évènement ne s'est pas réalisé ?

Si l'évènement est différé, le bailleur doit prévenir le locataire au moins deux mois avant la fin du contrat et lui proposer de reporter la fin du contrat. Ce report est possible une seule fois.

Si l'évènement est voué à ne jamais se produire, le bail est considéré automatiquement comme un bail de trois ans à compter de sa signature.