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Un bail d'habitation peut-il contenir une clause travaux ?

Le locataire peut se charger de la remise en état du logement, en échange d'une contrepartie, en signant une clause de travaux.

Quels sont les travaux exclus ?

Seuls peuvent faire l'objet d'une clause travaux les travaux qui n'ont pas pour finalité la mise aux normes de décence du logement. La clause travaux ne peut concerner que des logements décents, ce qui interdit de confier au locataire, même volontaire, le soin de faire des travaux qui permettraient à un logement indécent de devenir un logement décent.

De la même façon, la clause travaux ne peut concerner ni un logement présentant des infiltrations et dont les ouvrants et le gros oeuvre ne sont pas en bon état, ni un bâtiment très vétuste, dépourvu de toute confort.

En pratique, la clause peut viser :

  • des travaux d'entretien (revêtements du sol, peinture...),
  • des travaux d'amélioration (installation d'une salle de bain supplémentaire, changement d'une porte),
  • des travaux de transformation.

Quelles mentions la clause travaux doit-elle contenir ?

La clause travaux doit figurer expressément dans le bail. Elle doit contenir :

  • une description détaillée des travaux à réaliser, une évaluation de leur coût et un délai pour permettre au propriétaire de vérifier qu'ils ont bien été réalisés,
  • les modalités de leur imputation sur le loyer : réduction de son montant ou franchise de loyer,
  • la durée de leur imputation,
  • les modalités du dédommagement du locataire, en cas de départ anticipé.

Lorsque la clause ne comporte pas l'une des trois premières mentions, le locataire peut demander en justice la nullité de la clause travaux, voire la nullité du bail dans son ensemble si le contenu de la clause a été déterminant dans la conclusion du bail. Il est aussi possible de demander au juge d'apporter un complément à la clause mal rédigée.

Il est à noter que lorsque la clause ne mentionne pas les modalités du dédommagement du locataire qui décide de rompre le bail de façon anticipée, la nullité n'est pas encourue.

A la fin des travaux, il est conseillé de réaliser un second état des lieux pour vérifier que les travaux ont été réalisés et pour prouver que le propriétaire délivre un logement en bon état.

Que faire si les travaux réalisés ne sont pas conformes à la clause ?

Le propriétaire peut demander au juge :

  • soit l'exécution forcée de la clause travaux,
  • soit l'annulation de la clause travaux, ce qui le dispense d'appliquer la minoration de loyer et lui permet d'obtenir un rattrapage sur les loyers minorés passés,
  • soit la remise en état des lieux. Elle doit être demandée au départ du locataire, voire immédiatement si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement.

Que faire si le locataire refuse d'exécuter les travaux ?

Lorsque le locataire refuse purement et simplement d'exécuter les travaux, le propriétaire peut demander l'exécution forcée de son obligation ou l'annulation de la clause travaux (+ rattrapage des loyers minorés).

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