Un bail commercial ou professionnel est-il soumis à la TVA ?

Les locaux faisant l'objet d'un bail commercial ou d'un bail professionnel sont susceptibles d'être taxés à la TVA. Pour cela, il faut examiner la nature du bien loué.

La location de locaux équipés ou de terrains aménagés et la TVA

Les locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l'exercice de l'activité sont imposables à la TVA au taux de 20 %, sauf en cas de bénéfice du régime de la franchise en base.

La location de locaux équipés et la TVA

Qu'entend-on par local équipé ? Le plus souvent, il s'agit de la location :

  • de salles meublées à usage de réunions ;
  • de courts de tennis moyennant redevances horaires ou saisonnières ;
  • de salles de spectacles aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs ;
  • de stands dans les foires et expositions ;
  • de vitrines que certains assujettis (hôtels, théâtres, etc.) consentent, même si elles sont effectuées à titre précaire ;
  • de locaux professionnels aménagés consentis dans le cadre d'un contrat de collaboration ;
  • par une société civile d'un cabinet dentaire entièrement équipé (CE 26 juillet 1992, n° 81732) ;
  • par un radiologue de ses installations ;
  • de halls d'expositions ;
  • d'un immeuble à usage de clinique comportant des installations spécialisées.

La location de terrains aménagés et la TVA

La location de terrains de camping pourvus d'aménagements (sanitaires, emplacements, etc.) est soumise à la TVA, sauf si les services rendus par la collectivité aux utilisateurs sont de nature sociale et ne sont pas concurrentiels (tarifs modulés en fonction des revenus de la clientèle, par exemple).

On applique alors la TVA au taux réduit de 10 %, à condition que :

  • les biens mis à disposition par l'exploitant pour assurer ses prestations d'hébergement soient spécialement aménagés pour un usage d'habitation. Le fait que ces biens comportent ou non des moyens de mobilité reste sans influence dès lors que le locataire les utilise comme des installations fixes et ne peut les déplacer ;
  • le terrain de camping soit classé ;
  • soit délivrée à chaque client une note d'un modèle agréé par l'administration indiquant les dates de séjour et le montant de la somme due ;
  • l'exploitant assure l'accueil. A cet effet, le terrain de camping devra posséder un local d'accueil ouvert tous les jours en saison ;
  • l'exploitant consacree 1,5 % de son chiffre d'affaires à des dépenses de publicité.
Les organisateurs de voyages peuvent également bénéficier du taux réduit de TVA à condition de respecter certaines conditions.

En revanche, la location d'un terrain de camping qui ne remplit pas l'ensemble de ces conditions relève du taux normal.

La location de locaux nus ou de terrains non aménagés et la TVA

Exonération de principe

En principe, les locations de locaux nus et de terrains non aménagés, quelle que soit leur nature (usage industriel, commercial ou professionnel) et quel que soit le statut juridique du bailleur, sont exonérées de TVA sur les loyers et charges locatives qui s'y ajoutent.

La location de locaux munis d'équipements et du matériel nécessaires à une activité qui n'est pas celle du locataire et dépourvus de ceux utiles à l'exercice de l'activité de ce dernier est considérée comme une location de locaux nus (CAA Lyon 23 octobre 2003, n° 98-407).

Dans le cas de la location de locaux nus, le bailleur a cependant la possibilité d'opter pour la taxation à la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local. Cette option du bailleur est possible pour tout local à usage professionnel, du moment qu'il en est propriétaire à titre personnel, que le bailleur loue à sa propre entreprise ou une entreprise tierce.

Exceptions

Même si elle porte sur des locaux nus, la location est soumise à la TVA dans les trois hypothèses suivantes :

  • le bailleur, bien que non propriétaire du fonds, prend part à son exploitation en raison de certaines clauses particulières du bail (par exemple, loyer proportionnel aux résultats du locataire, constructions nouvelles édifiées par le locataire qui deviennent la propriété du bailleur, etc.) et de sa participation à la gestion ou au résultat de la société locataire,
  • le bailleur utilise la location pour poursuivre sous une forme particulière l'exploitation d'un actif commercial. C'est notamment le cas de la personne qui, ayant fait apport à une société dont elle est gérante de son fonds de commerce, donne en location à la même société l'immeuble nécessaire à l'exploitation de ce fonds (CE 21 décembre 1962 ; 19 décembre 1966, nos 64833 et 64834) ou du négociant en boissons qui, louant des locaux nus à usage de débits de boissons, fait obligation aux locataires de s'approvisionner en boissons auprès de lui ou de tout autre établissement désigné par lui (rép. Voisin, JO AN 29 août 1970, p. 3834),
  • la location constitue pour le bailleur un moyen d'accroître ses débouchés. C'est notamment le cas lorsque les locataires bénéficient d'un apport de clientèle du fait de la proximité du commerce du bailleur (grande surface par exemple), ce qui justifie un loyer plus élevé que la normale, et lorsque le bailleur bénéficie en retour d'un apport de clientèle de ses locataires lui permettant d'accroître ses débouchés.

De même, est considérée comme inséparable de la location du fonds de commerce qui y est exploité, et donc imposable à la TVA, la location de locaux commerciaux consentie dans le même acte (CE 13 juin 1980, n°11152).