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Le propriétaire peut-il augmenter le loyer à la suite de travaux d'amélioration ?

Après avoir effectué des travaux d'amélioration, le bailleur peut procéder à une augmentation de loyer.

À quoi correspondent les travaux d'amélioration ?

Les travaux d'amélioration sont les travaux qui apportent :

  • un service ou une qualité supérieure des prestations existantes, ou une qualité permettant de diminuer les dépenses d'entretien ou d'exploitation (un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d'énergie, par exemple),
  • un équipement nouveau : cuisine équipée, piscine dans le jardin, ascenseur intérieur...,
  • une plus grande sécurité des biens ou des personnes : installation d'une porte blindée, d'un digicode, d'un système de vidéosurveillance, d'un lecteur de carte magnétique pour accéder au parking...

En revanche, ne sont pas des travaux d'amélioration des travaux de ravalement, la modification des espaces verts ; la réfection de la toiture et le changement des tapis d'escalier (Cour d'appel de Paris, arrêt du 13 février 1996) ; des travaux de peinture, la reprise des pierres et du dallage dans l'entrée de l'immeuble ainsi que la réfection de l'électricité (Cour d'appel de Paris, arrêt du 16 septembre 1994).

Quelle procédure le bailleur doit-il respecter ?

Les travaux d'amélioration prévus lors de la conclusion du bail

Si, lors de la signature du bail, le bailleur compte déjà réaliser des travaux dans les parties privatives ou dans les parties communes, il peut :

  • Soit proposer un avenant au cours du bail. Le locataire n'est pas obligé de l'accepter.
  • Soit fixer dans le bail initial la majoration qui sera appliquée et préciser ses modalités d'application. L'augmentation peut alors intervenir en cours de bail sans autre formalité. Le bailleur peut, en effet, appliquer l'augmentation dès l'achèvement des travaux.

Les travaux d'amélioration non prévus lors de la conclusion du bail

Il s'agit généralement de travaux effectués dans les parties communes et qui s'imposent au bailleur.

La solution permettant de répercuter le coût des travaux sur les parties communes consiste à vérifier, en fin de bail, si le loyer pratiqué est devenu sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Lorsque c'est le cas, un loyer majoré pourra être appliqué lors du renouvellement du bail, mais pas avant.

Le bailleur devra prévenir le locataire au moins six mois avant, par lettre recommandée. Dans ce courrier, le bailleur doit lui proposer une augmentation en se référant à au moins trois exemples de loyers locaux, voire six quand le logement est situé dans une commune appartenant à une agglomération de plus d'un million d'habitants. Le courrier doit par ailleurs reproduire intégralement l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire ne répond pas ou conteste l'augmentation, il faudra saisir la commission départementale de conciliation.

Région parisienne

En région parisienne, la revalorisation n'est possible qu'à deux conditions :

  • Les travaux sont d'un montant au moins égal à la dernière année du loyer.
  • L'augmentation ne peut pas être supérieure à 15% du montant TTC des travaux.