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Quelles astuces la caution peut-elle utiliser pour éviter de payer les dettes du locataire ?

Une caution est normalement tenue de payer les loyers et charges impayés que le locataire n'est pas en mesure de régler. Elle dispose pourtant de plusieurs moyens pour éviter de payer.

Étape 1 : vérifier que l'acte de caution comporte toutes les mentions obligatoires

La caution doit obligatoirement formaliser son engagement par écrit, en respectant strictement les mentions légales. Une simple lettre avec la mention « je m'engage à payer le loyer en cas d'impayés » n'est pas valable.

L'acte de caution doit comporter trois mentions obligatoires écrites de la main de la caution :

  • le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail, en chiffres et en lettres ;
  • une phrase exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'engagement qu'elle contracte. Par exemple : " Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement " ;
  • le texte intégral de l'article 22-1, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 : " Lorsque le cautionnement résulte d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. "

Étape 2 : vérifier que la caution n'est pas expirée

La caution doit s'assurer que son engagement est encore valable ou, du moins, qu'il l'était encore à la date de la défaillance du locataire.

Si l'acte de caution précise clairement la durée de son engagement, elle reste tenue pendant toute la durée prévue. Au-delà, son engagement tombera de lui-même, sans qu'elle ait à accomplir de formalités particulières.

Si l'acte de caution ne précise pas la durée de son engagement ou fixe une durée indéterminée, la caution reste tenue de payer les dettes du locataire tant qu'elle n'a pas résilié son engagement. Précisons qu'en cas de résiliation, la caution n'est déchargée qu'à la fin de la période de renouvellement ou de tacite reconduction en cours. Elle continue également d'être tenue des dettes du locataire nées à l'époque où elle était encore caution.

Étape 3 : vérifier que les frais demandés ont été prévu dans l'acte de caution

Le propriétaire ne peut réclamer à la caution que les frais qui y sont expressément stipulés.

Si l'acte de caution ne vise que les dettes de loyer et de charges, l'obligation de la caution s'arrête là. Elle ne sera tenue ni des indemnités d'occupation que devrait le locataire s'il restait dans les lieux après la résiliation du bail, ni des frais de procédure engagés contre le locataire, ni des pénalités pour paiement tardif, etc.

Si l'acte prévoit que la caution garantira d'autres frais et qu'ils sont expressément stipulés, elle sera obligée de les régler (par exemple, les conséquences pécuniaires du défaut d'entretien du logement ou de la résiliation du bail). Par exemple, si l'acte prévoit que la caution sera tenue des réparations locatives, le propriétaire pourra demander à la caution le paiement des frais de remise en état des lieux loués.

Étape 4 : rechercher si le locataire peut légitimement refuser de payer

Le locataire ne peut normalement pas suspendre le paiement des loyers, même si le propriétaire ne s'acquitte pas de ses obligations. Ainsi, lorsque le propriétaire refuse d'effectuer des travaux qu'il s'était engagé à réaliser, le locataire doit continuer à payer ses loyers et engager des démarches amiables (lettre de mise en demeure, saisine d'un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation) voire judiciaire pour contraindre le bailleur. Même s'il est en conflit avec son propriétaire et s'il pense avoir raison, il doit continuer à régler son loyer.

Le locataire est seulement autorisé à suspendre le paiement de son loyer dans deux hypothèses :

  • il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien. C'est le cas lorsque le propriétaire n'a pas effectué les travaux nécessaires pour remédier aux causes d'une inondation et que la dégradation importante des murs due à l'humidité a rendu risqué l'usage des convecteurs électriques et a occasionné des problèmes de santé pour le locataire ou encore lorsqu'il est rendu inhabitable pendant la période hivernale en raison de l'absence de chauffage ;
  • les lieux sont inhabitables, ce qui vaut absence de délivrance du bien. Exemples :
    • un logement "insalubre" en raison d'une humidité importante qui a conduit le locataire à quitter le logement (Cour d'appel de Nîmes, arrêt du 3 mai 2001 - Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 14 juin 1999) ;
    • un appartement dépourvu de chauffage, d'eau chaude et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n'est pas conforme à la réglementation applicable (Cour d'appel de Aix en Provence, arrêt du 23 octobre 2009) ;
    • une maison déclarée inhabitable selon le rapport d'expertise (habitation très humide et vétuste, installation électrique extrêmement dangereuse, risque d'incendie et d'électrocution, insuffisance de chauffage...) (Cour d'appel de Lyon, arrêt du 5 décembre 2006).

Dans ces situations, le propriétaire ne pourra pas réclamer le paiement des loyers impayés à la caution.

Étape 5 : vérifier que les sommes demandées ne sont pas prescrites

Le paiement du loyer et des charges locatives est soumis à un délai de prescription de 5 ans (article 2224 du Code civil). En effet, la location de logement étant une prestation de services, le locataire ne peut pas bénéficier du délai de 2 ans prévu par l'article L 137-2 du Code de la consommation.

Cela vise le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives ainsi que des rappels de loyer suite à une révision tardive. Le délai de 3 ans commence à courir le lendemain du jour où le paiement était dû et se termine X années plus tard, le jour qui porte le même chiffre, à minuit.