Qui peut être associé d'une SCI ?

La SCI peut être composée d'une diversité d'associés : époux, concubins, mineurs, sociétés...

SCI et mineur

Un mineur de plus de 16 ans émancipé peut, sans restrictions, être associé d'une SCI.

Un mineur non émancipé peut également devenir associé d'une SCI mais sa participation est alors soumise à des conditions d'autorisation. En outre, un mineur non émancipé ne pouvant agir seul, il lui faudra être représenté.

L'autorisation du mineur non émancipé

Pour qu'un mineur puisse devenir associé de la SCI, il faut :

  • l'accord des deux parents s'ils exercent tous les deux l'autorité parentale. Par mesure de prudence, il est conseillé d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles car la qualité d'associé le rend indéfiniment responsable des dettes de la SCI,
  • l'autorisation du juge des tutelles, si un seul des parents exerce l'autorité parentale, en cas d'immeuble appartenant au mineur ou en cas d'emprunt souscrit par le mineur au nom et pour le compte de la SCI en formation,
  • l'autorisation du conseil de famille lorsque le mineur est sous tutelle. Si le mineur désire apporter un immeuble à la SCI, le conseil de famille ne pourra prendre sa décision qu'après rapport d'un expert désigné par le juge des tutelles.

La représentation du mineur non émancipé

Le contrat de société doit être signé par le représentant légal du mineur. Selon les cas, il s'agira :

  • des deux parents du mineur, s'ils exercent tous deux l'autorité parentale,
  • à défaut, du seul parent du mineur titulaire de l'autorité parentale,
  • du tuteur, si le mineur est placé sous tutelle.

SCI et incapable

La constitution d'une SCI avec un majeur incapable est possible.

Selon qu'il s'agit d'un majeur sous sauvegarde de justice, en curatelle ou en tutelle, les règles de protection seront différentes.

SCI entre époux

Une SCI peut valablement être constituée entre époux, même si les apports sont uniquement constitués de biens de la communauté.

Chacun des époux peut en principe devenir membre d'une SCI sans avoir à solliciter de l'autre son autorisation expresse de devenir associé au sein d'une société. Toutefois, les époux doivent respecter les règles spécifiques à leur régime matrimonial pour effectuer les apports.

SCI entre concubins ou entre titulaires d'un PACS

Un concubin peut être associé d'une SCI, mais, s'il apporte un bien immobilier, il faudra vérifier si ce bien n'a pas été acquis en indivision avec l'autre concubin, auquel cas les deux concubins devront faire un apport commun.

Une personne liée par un PACS ou deux personnes pacsées entre elles peuvent constituer une SCI. L'apport par un partenaire relève des règles prévues pour la séparation de biens, sauf convention contraire.

SCI et étranger

Un étranger peut créer une SCI si sa loi nationale l'y autorise.

Lorsque l'investissement immobilier en France dépasse 15 M€, une déclaration à la Banque de France est nécessaire (c. mon. et fin. art. R. 152-3).

SCI entre sociétés

Les sociétés civiles ou commerciales peuvent en principe être associées d'une SCI. Le Kbis devra être consulté pour vérifier que cette prise de participation entre dans l'objet social. A défaut, il faudra respecter la procédure d'autorisation prévue par les statuts.

En présence d'apport immobilier, l'autorisation de l'assemblée ou du conseil d'administration sera généralement exigée par les statuts de l'associé.

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