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Bail d'habitation : le contrat peut-il prévoir le paiement d'une amende par le locataire ?

Par le passé, les tribunaux autorisaient le propriétaire à facturer des pénalités en cas de retard de paiement du loyer. Cette pratique est désormais interdite.

Les baux signés depuis le 27 mars 2014

La Loi Alur indique qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du contrat de location ou du règlement intérieur à l'immeuble. Les clauses pénales figurant dans les baux signés depuis le 27 mars 2014 ne produisent donc aucun effet.

Ce type de clause s'appliquait en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer. Elle prévoyait généralement à titre de sanction que le dépôt de garantie restait acquis au bailleur ou qu'une indemnité d'occupation de deux à trois fois le loyer devait être réglée par le locataire.

Désormais, le retard de loyer ne peut être sanctionné que par la résiliation du bail.

Les baux signés avant le 27 mars 2014

La disposition de la loi Alur interdisant les clauses pénales n'est pas applicable aux contrats en cours. Dans les baux signés avant le 27 mars 2014, les clauses pénales restent donc valables.

Elles évitent les difficultés d'évaluation des dommages et intérêts par la justice en fixant un forfait, ce qui supprime toute discussion sur la réalité et l'importance du préjudice.

En ce qui concerne les pénalités de retard, une distinction doit être faite :

  • Dans la location vide, une pénalité peut être appliquée par le propriétaire en cas de retard de paiement uniquement si cela est prévu dans le bail par une clause pénale. Aucune autre majoration que celle prévue par cette clause ne peut être infligée au locataire par son bailleur à titre d'amende.
  • Dans la location meublée, une pénalité peut être appliquée par le propriétaire en cas de retard de paiement si une clause du bail le prévoit et si cette clause prévoit une pénalité équivalente en cas d'inexécution des obligations du bailleur.

La Cour de cassation reconnait la licéité de la clause stipulant qu'en cas de retard ou de recouvrement forcé, le propriétaire pourra prétendre à une indemnité forfaitaire proportionnelle aux loyers dus (5 %, 10 %, 20 % ...). A défaut de précision, cette indemnité est calculée par rapport à la mensualité totale du loyer et non pas au prorata du nombre de jours de retard (cass. civ. 3e du 25 mars 1987, n° 85-16.907).

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