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La SCI pour acheter sa résidence principale



LES GUIDES JURIDIQUES DE L'ENTREPRISE

Les époux souhaitant acquérir une résidence principale se posent souvent la question de l'opportunité de constituer une SCI. Quels sont les critères entrant en jeu ?



SCI entre époux : la possibilité de contrarier les règles du régime matrimonial

Lorsque les acquéreurs d'un immeuble sont mariés, leur intérêt est bien différent de celui qui anime les concubins. En effet, en cas de décès de l'un des conjoints, l'article 764 du Code civil offre déjà un droit d'usage et d'habitation au conjoint survivant, même si l'habitation appartenait en propre au conjoint décédé.

L'intérêt réside en revanche dans la faculté de pouvoir acquérir la résidence principale dans des quotités librement définies lors de la constitution de la SCI et généralement en contradiction avec le jeu naturel du régime matrimonial des époux.

C'est notamment le cas des époux relevant du régime de la communauté légale. Ils peuvent décider que l'immeuble acquis appartiendra à 70% à l'un des conjoints plutôt qu'à 50%. Ils constitueront ainsi une SCI en faisant souscrire par l'un d'eux 70% des parts sociales.



SCI entre époux : la possibilité de déduire les frais engagés

Selon l'article 15-II du Code général des impôts, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. Corrélativement, les charges y afférentes ne sont pas déductibles.
En effet, sur le plan civil, bailleur et locataire ne peuvent être les mêmes personnes. Or, cette règle peut être contournée en créant une SCI : le SCI serait le bailleur tandis que les locataires seraient les époux.

Dès lors, certains époux propriétaires de leur résidence principale décident d'apporter à une SCI le bien qu'ils occupent, puis de prendre à bail le bien moyennant un loyer anormalement bas. Dans ce schéma, la SCI déclare les loyers perçus et déduit la totalité des charges foncières attachées au bien. Le déficit foncier qui en résulte remonte au niveau des associés qui réalisent ainsi une économie d'impôt sur le revenu.

La constitution d'une SCI pourrait théoriquement permettre de déduire de l'impôt sur le revenu les intérêts de l'emprunt bancaire, les travaux d'entretien, de réparation ou encore d'amélioration... Même si ce montage reste valable sur le plan civil, l'administration pourrait considérer qu'il poursuit un but uniquement fiscal et caractériser un abus de droit. Le fait que la SCI ne détiennent que ce bien ou qu'elle n'exerce aucune autre activité, ou encore le fait que la SCI soit constituée peu de temps avant la réalisation d'importants travaux attire généralement les foudres de l'administration.



SCI entre époux : divers inconvénients


En cas de projets

La SCI n'a pas la possibilité de bénéficier de prêts dans le cadre de l'Epargne-Logement ou de prêts à taux zéro.


Vis-à-vis de l'ISF

La majorité des SCI étant semi-transparentes, la résidence principale qu'elles détiennent ne bénéficie pas de l'abattement de 30% au titre de l'ISF comme pour une détention directe.

Certes, la valeur des parts entrant dans la base d'imposition à l'ISF sera limitée au montant de la participation de l'associé dans le capital de la SCI. Une décote pourra également être pratiquée, mais elle n'atteindra pas le pourcentage de l'abattement de 30% applicable aux biens détenus en direct.


En cas de cession

Le paiement d'un loyer à la SCI fait obstacle à l'application de l'exonération de la plus-value réalisée sur la résidence principale. L'associé ne pourra échapper à l'imposition de la plus-value, tant en cas de cession des parts de la SCI que dans l'hypothèse de la cession par cette dernière du logement occupé par l'associé.

Par conséquent, pour que l'associé d'une SCI puisse revendiquer le bénéfice de l'exonération au titre de la résidence principale, il est impératif que celle-ci soit mise gratuitement à sa disposition par la SCI.

Par ailleurs, rappelons que pour que l'exonération soit applicable, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. En pratique, le logement ne peut plus être considéré par l'administration fiscale comme une résidence principale si, au jour de la vente, il a été loué à un tiers, occupé gratuitement par des membres de la famille ou bien s'il est simplement vacant. La seule mention de l'adresse postale sur la déclaration annuelle des revenus ne suffit pas pour prouver que le bien est toujours la résidence principale du vendeur.


En cas de dettes des époux

Faire détenir sa résidence principale par une SCI ne la met pas forcément à l'abri des créanciers. Si la loi du 1er août 2003 permet aux entrepreneurs individuels de tenir à l'écart de leur patrimoine professionnel leur résidence principale, cette mesure ne bénéficie pas aux immeubles détenus par l'intermédiaire d'une SCI, dont les parts demeurent saisissables.

De plus, l'apport de sa résidence principale à une SCI après la naissance des dettes professionnelles peut facilement être remis en cause par les créanciers.


En cas de décès d'un des époux

La mise en société de la résidence principale présente un inconvénient important dans la mesure où le droit temporaire et le droit viager du conjoint survivant sur le logement familial ne peuvent s'exercer lorsque celui-ci appartient à une société civile.

En effet, les articles 763 et 764 du Code civil visent le logement appartenant aux époux, et non celui appartenant à la SCI.

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