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La SCI pour acheter entre époux


LES GUIDES JURIDIQUES DE L'ENTREPRISE

Deux époux peuvent décider, seuls ou avec d'autres personnes, de constituer une SCI et apporter chacun des biens propres ou des biens communs. Il arrive également qu'un seul des époux soit associé de la SCI.



La SCI constituée entre deux époux


Comment entrer dans la SCI ?

Pour devenir associé, il faut effectuer un apport soit lors de la constitution de la SCI, soit ultérieurement, dans le cadre d'une augmentation de capital décidée en assemblée générale.

Il est aussi possible de devenir associé en acquérant tout ou partie des parts d'un associé de SCI déjà en place, que l'acquisition se fasse à titre onéreux ou à titre gratuit (succession ou donation).

Les statuts des SCI prévoient généralement que l'entrée d'un nouvel associé dans la SCI doit être agréée par les associés en place.


Qui est propriétaire des parts de SCI ?

Lorsque les époux sont mariés sous un régime séparatiste, les parts sociales reçues constituent un bien propre dès lors qu'elles sont reçues en contrepartie de l'apport d'un bien propre à la SCI.

Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté et que l'apport porte sur un bien propre de l'un d'eux, il faut distinguer plusieurs hypothèses :

  • l'époux apport un immeuble à la SCI (apport en nature). Les parts sociales remises en contrepartie constituent des biens propres,
  • l'époux apporte une somme d'argent à la SCI (apport en numéraire). Les parts sociales remises en contrepartie constituent un bien commun, à moins que l'un des époux n'ait pris soin d'insérer dans l'acte d'apport une clause d'emploi ou de remploi (Cass. civ. 05/03/1991).


Peut-on faire une donation déguisée dans le cadre d'une SCI ?

Depuis l'année 2005, les donations déguisées entre époux ne sont plus interdites. Il s'agit de l'hypothèse dans laquelle des époux mariés sous le régime de la séparation des biens constituent une SCI. Celle-ci va ensuite acheter un immeuble, financé par les fonds personnels de l'un des époux. L'autre époux va recevoir la moitié des parts sociales, sans contrepartie.

Malgré cela, la donation reste soumise aux règles générales des libéralités (rapport à la succession, réduction des libéralités excessives...).



La SCI constituée avec un seul des deux époux


La SCI et les époux séparés de biens

L'époux peut apporter sans limites ses biens propres à la SCI.

Cependant, s'il choisit d'apporter le domicile conjugal du couple, il doit recueillir le consentement préalable de son conjoint, sous peine de nullité de l'acte d'apport de la SCI.


La SCI et les époux communs en bien

Les règles précédentes sont applicables en cas d'apport d'un bien propre de l'un des époux.

Lorsque l'un des époux choisit d'apporter seul un bien commun à la SCI, une procédure particulière doit être suivie :

  • l'époux doit informer son conjoint qu'il souhaite apporter un bien commun et en justifier dans l'acte d'apport,
  • l'autre époux pourra alors revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts sociales reçus ou renoncer par écrit (dans l'acte d'apport) à son droit de revendication.

Si cette procédure a été respectée et que le conjoint de l'apporteur ne souhaite pas devenir associé de la SCI, les parts sociales entrent dans la communauté mais seul l'époux ayant réalisé l'apport a la qualité d'associé. Mais il n'a pas pour autant la libre disposition des parts sociales. Il ne peut ni les vendre ni les donner sans l'accord de son conjoint.

La revendication pourra également être faite ultérieurement à l'apport mais l'époux pourra être soumis à la procédure d'agrément prévue par les statuts de la SCI.

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