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Comment faire accélérer la procédure d'expulsion d'un locataire ?

Le bailleur dispose de diverses possibilités pour faire accélérer une procédure d'expulsion.

1ère étape : faire pratiquer une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire

En présence de loyers impayés, il est possible de pratiquer une saisie conservatoire de créances sur le compte bancaire du locataire. Le bailleur pourra ensuite convertir la saisie conservatoire en saisie-attribution.

La saisie conservatoire n'est qu'une mesure provisoire qui a pour effet de geler une partie du compte bancaire du locataire. C'est pourquoi, ce dernier a la possibilité de demander sa mainlevée, c'est-à-dire sa suppression, s'il l'estime invalide, abusive ou qu'il accepte de consigner une somme permettant de payer le bailleur.

En revanche, il n'est pas possible de pratiquer une saisie conservatoire sur le patrimoine de la caution sans une autorisation du juge.

2ème étape : délivrer l'assignation pour l'audience de référé le plus tôt possible

Au bout de deux mois et un jour après la réception du commandement de payer, le propriétaire a la possibilité de convoquer le locataire à comparaître devant le tribunal d'instance. L'assignation doit être délivrée le plus rapidement possible par huissier de justice, au locataire et à la caution.

Ce délai de deux mois peut être réduit, voire supprimé, lorsque les occupants ne sont pas des locataires mais des squatters (article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution). La suppression ou la réduction de ce délai doit être demandée dans l'assignation.

3ème étape : communiquer ses pièces au locataire le plus tôt possible

Devant le tribunal, c'est au bailleur de prouver que le locataire lui doit de l'argent. Pour respecter le principe du contradictoire, le bailleur doit envoyer au locataire les pièces justificatives étayant ses demandes.

Si le locataire reçoit les pièces trop tard pour avoir le temps de préparer sa défense, il pourra demander au juge un report de la date d'audience.

Si les pièces ne sont pas communiquées au locataire avant le procès, il pourra demander au juge d'écarter du débats les arguments du bailleur.

4ème étape : demander au juge la fixation d'une astreinte

Si les délais de paiement accordés au locataire ont expiré, le bailleur a la possibilité de demander au juge de fixer une astreinte à l'encontre du locataire pour l'obliger à quitter les lieux.

Le prononcé d'une astreinte en vue d'inciter le débiteur à s'exécuter n'est pas incompatible avec la trêve hivernale. Celle-ci ne confère pas au locataire le droit de se maintenir dans les lieux puisque le prononcé de la mesure d'expulsion le rend occupant sans droit ni titre.

5ème étape : délivrer le commandement d'avoir à quitter les lieux en même temps que l'acte de signification de l'ordonnance

La décision du juge peut être signifiée au locataire en même temps que le commandement d'avoir à quitter les lieux. Il n'y a pas de délai minimal à respecter.

Le jugement reconnaît officiellement que le bail est résilié ; le locataire devient occupant sans droit ni titre et ne peut plus se maintenir dans les lieux. Il peut alors se voir signifier un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour quitter et vider les lieux à compter de la date figurant en tête du commandement.

6ème étape : faire pratiquer une saisie-attribution sur le compte bancaire du locataire

Une fois que la décision du juge a été signifiée au locataire, le bailleur peut demander la conversion de la saisie conservatoire du compte bancaire du locataire en saisie-attribution.

La saisie conservatoire a eu pour effet de geler une partie du compte bancaire du locataire ; la saisie-attribution permet, quant à elle, de récupérer ces sommes.

7ème étape : formuler la demande de concours de la force publique le plus tôt possible

La demande de concours de la force publique peut s'effectuer durant la trêve hivernale, même si la mise à disposition effective du logement ne peut intervenir qu'à compter du 31 mars.

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier dresse un procès-verbal de maintien dans les lieux, ce qui lui permet de demander l'assistance du commissaire de police et le concours de la force publique. Le préfet accorde l'assistance de la force publique s'il estime qu'il y a risque de trouble à l'ordre public. L'huissier s'entend alors avec le commissaire de police pour fixer une date d'expulsion.

Si le concours de la force publique est réfusé, l'État doit réparer tous les préjudices résultant de la poursuite de l'occupation illicite des lieux, notamment la perte de loyers. A défaut d'un règlement amiable, c'est le tribunal administratif qui évaluera les préjudices et fixera la somme due par l'État.

Ce jour-là, l'huissier établit un inventaire complet du mobilier, puis les meubles sont entreposés dans un local réservé par le propriétaire ou restent sur place. Le locataire dispose d'un mois pour récupérer ses affaires et, après un mois, un juge est saisi pour statuer sur le sort de ses meubles.

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